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[부동산학] 부동산증권화
부동산증권화
1. 저당담보증권(MBS)
1) 저당담보증권의 개념
(1) 지분증권과 부채증권
① 지분권과 저당권
지분투자자가 대상부동산에 대해 가지는 권한을 지분권(equity interest)이라 하고, 저당투자자가 갖는 권한을 저당권(mortgage interest)이라 한다.
② 지분금융과 부채금융
주식을 발행한다거나, 지분권을 판매하여 자기자본을 조달하는 것을 지분금융(equity financing)이라 하고, 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 것을 부채금융(debt financing)이라 한다.
③ 지분증권과 부채증권
지분증권이란 부동산개발회사나 투자회사에서 지분금융을 얻기 위해 발행하는 증권으로, 주식회사의 주식이나 기타 합작회사나 합명회사의 출자지분을 의미한다. 한편 부채증권이란 부채금융을 얻기 위해 발행하는 증권으로, 채권이나 저당담보증권(MBS) 등을 의미한다.
(2) 저당담보증권
① 개별저당 매매의 문제
일반투자자나...부동산증권화
1. 저당담보증권(MBS)
1) 저당담보증권의 개념
(1) 지분증권과 부채증권
① 지분권과 저당권
지분투자자가 대상부동산에 대해 가지는 권한을 지분권(equity interest)이라 하고, 저당투자자가 갖는 권한을 저당권(mortgage interest)이라 한다.
② 지분금융과 부채금융
주식을 발행한다거나, 지분권을 판매하여 자기자본을 조달하는 것을 지분금융(equity financing)이라 하고, 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 것을 부채금융(debt financing)이라 한다.
③ 지분증권과 부채증권
지분증권이란 부동산개발회사나 투자회사에서 지분금융을 얻기 위해 발행하는 증권으로, 주식회사의 주식이나 기타 합작회사나 합명회사의 출자지분을 의미한다. 한편 부채증권이란 부채금융을 얻기 위해 발행하는 증권으로, 채권이나 저당담보증권(MBS) 등을 의미한다.
(2) 저당담보증권
① 개별저당 매매의 문제
일반투자자나 기관투자자들이 개별저당을 샀을 경우에는, 개별저당이 가지는 위험과 번거로움을 투자자가 감수해야만 한다. 개별저당이 안고 있는 이와 같은 문제를 해결해 주는 것이 바로 저당담보증권이다.
② 저당담보증권의 개념
저당담보증권의 발행자들은 성격이 유사한 저당을 집대성하여 ‘저당풀’(mortgage pool)을 만들고, 저당풀을 담보로 하여 새로운 금융상품을 만든다.
③ 저당담보증권의 이점
많은 저당이 모이게 되면, 채무불이행 위험이나 만기전변제위험, 이자율위험, 인플레위험 등을 통계적으로 분석할 수 있고, 이것을 비용에 반영할 수 있다. 투자자들은 저당담보증권을 매수함으로써 여러 가지 위험을 피할 수 있다. 차입자가 비록 채무불이행을 하더라도, 투자자는 매기간마다 원금과 이자를 보장받을 수 있다.
(3) 저당담보증권의 발행
① 저당담보증권의 수익
저당담보증권을 샀을 경우에 투자자들이 얻는 수익은 개별저당을 직접 샀을 경우보다는 약간 떨어진다. 이것은 발행자가 저당담보증권을 발행하고 저당풀을 운영?관리하는 데에 비용이 들기 때문이다.
②저당담보증권의 발행자
저당담보증권의 발행자들은 1차대출전문기관일 수도 있으며, 2차대출기관일 수도 있다. 또한 저당담보증권의 발행을 전문으로 하는 회사일 수도 있다.
2) 저당담보증권의 형태
(1) 무기명형
무기명형이란 증서 상에 소유자의 이름이나 주소가 명시되어 있지 않은 것으로서, 증서를 지참하고 있는 사람이 적절한 방법으로 진정한 소유자라는 것이 확인되면, 과거와 현재의 이자와 배당 등을 지급하는 형태를 말한다.
(2) 등록형
등록형이란 이와는 반대로 반드시 등록사무소에 현재 소유자의 주소나 이름 등이 등록되어야만 원금이나 이자를 지급 받을 수 있는 형태를 말한다. 따라서 소유권에 변동이 있는 경우에는 등록을 해야만 한다.
(3) 장부기입형
장부기입형의 경우에는 소유권을 나타내는 어떠한 증서도 발행되지 않고 단지 전산장부에 기록될 따름이다. 앞으로는 장부기입형이 주를 이룰 것으로 전망되고 있다.
3) 저당담보증권의 종류
저당담보증권은 그 특성의 차이에 따라, 크게 이체증권, 저당채권, 참여증서의 셋으로 나누어진다.
(1) 이채증권(pass-through security)
이것은 차입자가 지불하는 부채서비스액이 저당관리비용을 제하고, 바로 투자자에게 지불되기 때문에 이체증권이라 부른다. 그리고 중간에 원금의 전부가 조기에 상환되게 되면, 투자자는 일시에 많은 금액을 지불 받게 되고, 이 증권은 만기보다 일찍 끝을 맺게 된다.
일반적으로 이체증권의 수명은 원래의 저당만기보다도 훨씬 짧다.
(2) 저당채권(mortgage bond)
① 만기전변제
㈀ 저당이자율 > 시장이자율일 때 발생
저당차입자의 만기전변제는 오랫동안 안정된 수익을 바라는 투자자들에게는 커다란 위험으로 작용한다. 만기전변제는 저당이자율이 시장이자율보다 높을 때 발생한다.
㈁ 만기전변제에 따른 대출자의 이자율위험
대출자는 저당이자율이 시장이자율보다 낮다고 하더라도 만기전변제를 요구할 수 없고, 자당이자율이 시장이자율보다 높을 때도 만기전변제를 금지할 수 없다. 그러므로 대출자는 상당한 이자율위험을 감수할 수밖에 없다.
㈂ 만기전변제벌금
이러한 이자율위험에 대응하기 위하여 대출자는 만기전변제에 대해 벌금을 부과하기도 한다. 저당투자자들은 이 같은 위험을 제거할 수 있는 다른 형태의 투자대안으로 ‘채권형태의 저당담보증권’인 저당채권을 만들게 되었다.
② 저당채권과 콜방어
㈀ 콜방어(call protection)
저당담보증권의 매수자가 발행자의 만기전변제에 대해 방어하는 것을 ‘콜방어’라 하는데, 저당채권은 매수자가 콜방어를 할 수 있는 장치가 마련되어 있다.
㈁ 부분적 콜방어
모저당의 전기간에 걸쳐 콜방어를 허용하지 않고, 일정기간 동안만 허용하는 것을 ‘부분적 콜방어’라 한다. 부분적 콜방어는 대부분 초기 5～15년 동안만 허용되고 있다.
③ 저당채권의 성격
㈀ 6개월 단위로 원리금 지급
저당채권은 여러 가지 점에서 일반채권과 비슷한 성격을 가지고 있다. 보통 6개월 단위로 원금과 이자를 지불 받는다. 그리고 저당채권의 이자율로는 사전에 정해진 이자율이 적용된다.
㈁ 이채증권보다 수명이 김
저당채권은 이체증권보다 수명이 긴 편이다. 발행자는 만기가 다양한 저당채권을 발행하고 있다. 투자자는 이중에서 자기가 원하는 형태의 저당채권을 사면된다.
(3) 참여증서(participation certificate)
① 참여증서의 개념
참여증서는 저당담보증권의 또 다른 형태이다. 참여증서라는 이름은 담보가 되는 모저당을 저당담보증권의 형태로 여러 사람이 공동 소유한다는 의미에서 붙여진 것이다. 즉, 참여증서를 산다는 것은, 바로 모저당에 대한 공동소유권을 사는 것을 의미한다.
② 보증인프로그램
FHLMC은 1981년부터 저당대출기관이 가지고 있는 저당을 참여증서와 교환해 주는 ‘보증인프로그램’(Guarantor Program)을 실시하고 있다. 그리고 FNMA도 1984년부터 이와 유사한
자료출처 : http://www.ALLReport.co.kr/search/detail.asp?pk=11037150&sid=ddangkung&key=
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